El Asimilado Fuera de Ordenación. AFO

David Guisado Aparejador Sevilla

Asimilado Fuera de Ordenación. AFO

Hola a todos!, bienvenidos otra semana más al blog. Esta semana os hablo sobre el Asimilado Fuera de Ordenación, AFO como abreviatura. Una figura bastante desconocida para El Asimilado Fuera de Ordenación es una figura urbanística poco conocida y a evitar, ya que se trata de una situación fuera de la legalidad vigente, que acarrea numerosos problemas asociados.

Definición de Asimilado Fuera de Ordenación

La figura del AFO es aquella que presentan los actos de uso de suelo, y obras, construcciones o edificaciones que se han realizado sin licencia de obras o contraviniendo a la misma, infringiendo la normativa urbanística del municipio en cuestión.

Condiciones para el Régimen de Asimilado Fuera de Ordenación

Para la declaración de un AFO, es necesario que el acto de incumplimiento de la normativa urbanística haya prescrito, es decir, que haya transcurrido el plazo establecido legalmente, en Andalucía se establece mediante la Ley 7/2012, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, LOUA, que mediante su modificación en el Decreto 2/2012, se establece un plazo de 6 años, desde la comisión de la infracción urbanística, sin que la Administración hubiese abierto expediente sancionador con resolución de ordenar la restauración del orden legal vigente.

Sólo se podrá aplicar el Régimen de Asimilado Fuera de Ordenación cuando no se den las siguientes circunstancias:

  • Que no hayan transcurrido más de seis años desde la finalización total de las obras, que den origen al incumplimiento urbanístico.
  • Que las obras, construcciones o instalaciones invadan el dominio público o su zona de servidumbre establecidos por la correspondiente legislación sectorial.
  • Que las obras, edificaciones o instalaciones se encuentren dentro del ámbito de protección por ser Bien de Interés Cultural.
  • Los actos y usos de parcelaciones recogidos en el artículo 185.2ª de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

Efectos del Régimen de Asimilado Fuera de Ordenación

Las edificaciones en las que proceda su reconocimiento administrativo bajo la figura del AFO, estarán sometidas a la inspección periódica de construcciones y edificaciones cada diez años de acuerdo con lo establecido en el artículo 156 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucía.

No procederá la concesión de licencia de ocupación o utilización a las obras, edificaciones o instalaciones declaradas en régimen de asimilado a fuera de ordenación.

Las edificaciones con AFO, tendrán el siguiente Régimen jurídico.

  1. La declaración de asimilado al régimen de fuera de ordenación conllevará la persistencia de las obras, edificaciones o instalaciones en el estado en que se encuentren, pudiendo desarrollarse los usos  urbanísticos admitidos o compatibles así como las actividades económicas que se vinieran ejerciendo o que pudieran iniciarse, en su caso, en el inmueble en cuestión, siempre y cuando cumplan la normativa sectorial aplicable y se legalicen mediante la correspondiente declaración responsable o licencia de apertura.
  2. En las edificaciones declaradas en situación asimilada al régimen de fuera de ordenación en las que se desarrolle una actividad económica, se permitirán los cambios de actividad siempre que ello no requiera la ejecución de obras o instalaciones que excedan de las estrictamente necesarias para su reparación o conservación.
  3. Todos los actos de uso del suelo, en particular las obras, instalaciones y edificaciones asimiladas al régimen de fuera de ordenación deberán mantenerse en los términos en que sean autorizadas, no pudiendo en ningún caso incrementar su ámbito o introducir mejoras que provoquen consolidación o intensificación del uso.
  4. Una vez otorgado el reconocimiento de la situación asimilada al régimen de fuera de ordenación, podrán autorizarse obras de reparación y conservación que exija el estricto mantenimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble.
  5. En cualquier momento podrán autorizarse las obras necesarias para la legalización de la edificación, instalación u obra que se encuentre en situación asimilada al régimen de fuera de ordenación.

Obras excepcionales.

Tras el punto anterior, podemos ver los inconvenientes asociados con el Régimen de AFO. Para las edificaciones que se encuentren deterioradas, que puedan producir un el impacto negativo en el medio ambiente, y para garantizar la integración paisajística de las obras, instalaciones, construcciones y edificaciones asimiladas al régimen de fuera de ordenación, podrán autorizarse, e incluso exigirse, la ejecución de las obras que resulten necesarias para no perturbar la seguridad, salubridad y el entorno.

Normativa de Aplicación.

La normativa de aplicación, en la que se basa el presente artículo, se centra en la Comunidad Autonómica de Andalucía, siendo la siguientes:

  • Ley 7/2002, de 17 de diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucía.
  • Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía.

  • Ley 6/2016, de 1 de agosto, por la que se modifica la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía para incorporar medidas urgentes en relación con las edificaciones construidas sobre parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable.

Y hasta aquí el artículo de hoy.  En caso de que necesites realizar una obra o cualquier servicio relacionado con este mundo de la construcción, me puedo encargar de asesorarte durante todo el proceso hasta la finalización del expediente. Solo tiene que ponerse en contacto conmigo, y te responderé lo antes posible para hacerme cargo de su actuación. Muchas gracias por la lectura y hasta la semana que viene.

David Guisado
David Guisado
Aparejador en Sevilla, Arquitecto Técnico con más de 10 años de experiencia, actualmente realizando proyectos en Estudio Viso SCP

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