El estudio económico en el estudio de viabilidad

David Guisado Aparejador Sevilla

El estudio económico

¡Hola a todos!, esta semana nos toca hablar sobre el estudio económico de una promoción inmobiliaria. Seguimos con nuestro ciclo sobre el estudio de viabilidad, donde se justifica su necesariedad ante el inicio de proyectos arquitectónicos. Podéis consultar las anteriores entradas al ciclo en los siguientes enlaces:

1.- ¿Qué es un Estudio de Viabilidad?. Donde se define el estudio de viabilidad, así como se introducen las partes por las que se compone.

2.- Necesidad del Promotor en el Estudio de Viabilidad. Os muestro los principales perfiles de promotores y sus necesidades.

3.- El Estudio Jurídico en la Viabilidad de una Promoción. Sobre el contenido del informe jurídico dentro del estudio de viabilidad.

4.- El Estudio de mercado. Estudios de viabilidad. Sobre el estudio de mercado y sus aspectos más importantes.

5.- Aspectos básicos del estudio de mercado. Donde se tratan los principales puntos a tener en cuenta.

6.- El estudio de los terrenos. Estudios de viabilidad. Sobre lo que necesitamos conocer sobre los terrenos previamente a su adquisición.

7.- El estudio arquitectónico previo. Estudio de viabilidad. Sobre el encaje de la edificación y la necesidad de conocer el producto que saldrá a la venta.

El estudio económico

A estas alturas de la elaboración del estudio de viabilidad, teniendo claras las necesidades del promotor, el estudio de mercado y el estudio de los terrenos donde una vez definidas las condiciones urbanísticas del solar objeto de la promoción, realizado el estudio arquitectónico previo, o encaje de la edificación. Tenemos claro el producto que saldrá a la venta. Por lo que necesitamos conocer los costes que ello conlleva.

Para determinar la viabilidad de la promoción inmobiliaria, trabajamos con el encaje arquitectónico, para conocer las superficies por usos, con las que tendremos que trabajar realizando previsiones a futuro. Se estiman según las superficies obtenidas los gastos e ingresos previsibles en la promoción, obteniendo la rentabilidad de la misma.

Ingresos, gastos y rentabilidad

Para simplificar el tema, tenemos que centrarnos en las dos variables fundamentales, los ingresos y los gastos.

Ingresos

Como ingresos tenemos la venta de los productos inmobiliarios. Se calculan los importes obtenidos derivados de las ventas, estos se obtienen del muestreo realizado en el estudio de mercado. Es importante tratar los precios de venta de forma conservadora, para así tener el mayor grado de seguridad en la venta de los mismos.

Gastos

Como gastos, tenemos todas las variables de la operación, que las enumero de forma muy general a continuación:

  • Gasto del solar
  • Gesto del coste de construcción
  • Gasto de los honorarios de los técnicos
  • Gasto del coste de laboratorio de control de calidad
  • Gastos financieros
  • Gastos de notaría
  • Gastos de registro
  • Gastos fiscales
  • Gastos de Contratación de las Compañías Suministradoras
  • Gastos Organismo de Control Técnico
  • Gastos de la Compañía Aseguradora
  • Gastos Generales

Rentabilidad

Una vez estimados la totalidad de los gastos, de forma pormenorizada, se comparan con los ingresos, obteniendo la rentabilidad de la promoción. Si la relación (Beneficios/Gastos) es mayor al 20% se considera que la promoción es VIABLE.

Conclusión

El estudio económico, es el último paso en la estimación de las variables dentro de la promoción inmobiliaria y por lo tanto es el paso previo a la decisión de inversión. Es muy importante el estudio económico pormenorizado, incluyendo todas las variables posibles, ya que cuanto más información dispongamos en esta fase, mayor precisión tendremos a la hora de tomar la decisión oportuna.

En caso de que este pensando en realizar una obra, te aseguro que te vendrá muy bien conocer el alcance de la misma y la previsión, sólo tienes que ponerte en contacto conmigo y te ayudaré en todo el proceso. Muchas gracias por la lectura y hasta la semana que viene.

David Guisado
David Guisado
Aparejador en Sevilla, Arquitecto Técnico con más de 10 años de experiencia, actualmente realizando proyectos en Estudio Viso SCP

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