Resumen del ciclo sobre el estudio de viabilidad.

David Guisado Aparejador Sevilla

Resumen del ciclo sobre estudios de viabilidad

¡Hola a todos!, esta semana cerramos el ciclo sobre el estudio de viabilidad en una promoción inmobiliaria. Esta entrada es a modo de resumen de las anteriores. Podéis consultar las anteriores entradas al ciclo en los siguientes enlaces:

1.- ¿Qué es un Estudio de Viabilidad?. Donde se define el estudio de viabilidad, así como se introducen las partes por las que se compone.

2.- Necesidad del Promotor en el Estudio de Viabilidad. Os muestro los principales perfiles de promotores y sus necesidades.

3.- El Estudio Jurídico en la Viabilidad de una Promoción. Sobre el contenido del informe jurídico dentro del estudio de viabilidad.

4.- El Estudio de mercado. Estudios de viabilidad. Sobre el estudio de mercado y sus aspectos más importantes.

5.- Aspectos básicos del estudio de mercado. Donde se tratan los principales puntos a tener en cuenta.

6.- El estudio de los terrenos. Estudios de viabilidad. Sobre lo que necesitamos conocer sobre los terrenos previamente a su adquisición.

7.- El estudio arquitectónico previo. Estudio de viabilidad. Sobre el encaje de la edificación y la necesidad de conocer el producto que saldrá a la venta.

8.- El estudio económico en el estudio de viabilidad. Sobre los gastos, ingresos y la rentabilidad en una promoción inmobiliaria.

9.- La Decisión de inversión en el estudio de viabilidad.  Sobre como basar la decisión final sobre la inversión en la promoción inmobiliaria.

Tras la relación de artículos anteriores, podéis encontrar de forma rápida y estructurada, los aspectos esenciales de cada artículo a continuación.

¿Qué es el estudio de viabilidad?

Consiste en la realización de un estudio que contenga y prevea todos los factores que inciden en la promoción del inmueble objeto del estudio. Parte desde la concepción de las ideas previas en anteproyecto, para determinar el producto que se pretende realizar según la normativa urbanística municipal de aplicación en la zona, hasta los  gastos que se puedan derivar de la ejecución de las misma. En el estudio de viabilidad se cuantifica cuales son los gastos previsibles de la ejecución del proceso de la promoción inmobiliaria, así como se estiman los ingresos previsibles de la venta o explotación de los productos resultantes. Todo ello para estimar un beneficio que determinará la viabilidad de la operación inmobiliaria.

Necesidad del promotor

Estas necesidades pueden venir dadas por distintas razones, según sea el carácter del promotor. En el caso de promotores profesionales, se trata de resolver una necesidad de demanda social, ya sea en el caso de la construcción de edificios o núcleos residenciales, por ejemplo. Si se trata de autopromotores, su principal  necesidad a resolver es buscar un producto inmobiliario, frecuentemente viviendas o locales comerciales, que se adapten tanto a sus necesidades personales como económicas.

El estudio jurídico

Mediante unos informes se detallan las condiciones urbanísticas aplicables a las parcelas objeto del estudio. La no existencia de afecciones sobre la parcela es fundamental, o las cargas que presente la misma.

El estudio de mercado

Es necesario conocer el mercado donde se pretende desarrollar un producto. Debemos realizar un estudio de la zona donde se pretenda desarrollar la promoción, con un nivel de detalle y conocimiento para poder conocer el producto demandado y el precio medio de venta del mismo.

Una vez establecido el ámbito de influencia de la promoción, es necesario también conocer los competidores establecidos y sus principales cualidades. Ello nos permite ofrecer un producto diferenciador de la competencia.

Se tendrá que analizar y estudiar los precios de venta de los solares de la zona, y analizar el mercado actual, comparándolo con la evolución del mismo a futuro.

Se tendrá que conocer las áreas de expansión del municipio o población, para determinar el perfil de los futuros compradores. El entorno, las infraestructuras existentes, las dotaciones públicas o privadas, son aspectos fundamentales a la hora de la comercialización del producto.

Los aspectos básicos a tener en cuenta a la hora de realizar o analizar el estudio de mercado. Lo clasificaríamos en los siguientes puntos:

  • Definición de los pontenciales demandantes de la zona de actuación.
  • Definir el producto y sus características, como precio y cantidad.
  • Estudiar la competencia en  la zona de actuación.
  • Estudio de los precios de los solares o terrenos en la zona, para definición de un precio homogéneo.
  • Comprobación y estudio de los precios de promociones similares en la zona.
  • Comparación de la perspectiva de inversión de la zona.

El estudio de los terrenos

Una vez decida la zona de actuación, así como el producto que se demanda, mediante la definición obtenida por el estudio de mercado. Debemos definir el solar objetivo de la promoción inmobiliaria, el cual debe reunir las condiciones urbanísticas y económicas contenidas en el estudio de mercado. En dicho estudio, se debe tener en cuenta las siguientes características en el solar:

  • Emplazamiento
  • Superficie
  • Geometría
  • Condiciones urbanísticas
  • Precio de venta, comparándolo con el precio de mercado.

El estudio arquitectónico previo

El encaje consiste en trasladas las condiciones urbanísticas del solar a un plano que define la edificación, sus usos y dimensiones que se proponen para la ejecución de la promoción inmobiliaria.

Se trata de determinar el producto que previsiblemente saldrá a la venta, tanto en forma, como en número de unidades, para poder tener una base que nos permita calcular los costes de ejecución de las obras, como los gastos varios asociados a las mismas. Estos gastos varios, en líneas generales se componen de los honorarios técnicos, las tasas e impuestos sobre la licencia de obras, los gastos notariales y registrales, así como los de financiación de la promoción.

El estudio económico

Es necesario para conocer los costes que ello conlleva. Para determinar la viabilidad de la promoción inmobiliaria, trabajamos con el encaje arquitectónico, para conocer las superficies por usos, con las que tendremos que trabajar realizando previsiones a futuro. Se estiman según las superficies obtenidas los gastos e ingresos previsibles en la promoción, obteniendo la rentabilidad de la misma.

La decisión de inversión

Conocidas y estudiadas todas las variables dentro de la promoción inmobiliaria, sólo nos toca analizar los resultados obtenidos en los anteriores puntos y determinar si la promoción es viable económicamente,  esto dependiendo de los beneficios que se produzcan por la venta.  Las previsiones contenidas en el estudio económico, pueden sufrir variaciones durante el proceso de promoción, producidas por desviaciones en los costes o descenso de las ventas en el mercado inmobiliario.

Es el momento de contemplar los distintos escenarios que nos podemos encontrar durante la promoción, para así realizar una hoja de ruta que nos facilite las contingencias que puedan surgir. Siendo estas hipótesis más optimistas y otros más pesimistas, y, adoptar la decisión final de realizar o no la promoción.

Conclusión

La decisión de inversión, es el último paso, donde se da el pistoletazo de salida a la promoción, o por el contrario, se descarta la misma por los riesgos que lleva asociada.

Aquí finaliza el ciclo sobre el estudio de viabilidad, he intentado extraer los principales puntos que he considerado de interés. En caso de que este pensando en realizar una obra, te aseguro que te vendrá muy bien conocer el alcance de la misma y la previsión, sólo tienes que ponerte en contacto conmigo y te ayudaré en todo el proceso. Muchas gracias por la lectura y hasta la semana que viene.

David Guisado
David Guisado
Aparejador en Sevilla, Arquitecto Técnico con más de 10 años de experiencia, actualmente realizando proyectos en Estudio Viso SCP

Uso de cookies

Este sitio web utiliza cookies para que usted tenga la mejor experiencia de usuario. Si continúa navegando está dando su consentimiento para la aceptación de las mencionadas cookies y la aceptación de nuestra política de cookies, pinche el enlace para mayor información.plugin cookies

ACEPTAR
Aviso de cookies

Pin It on Pinterest

Share This